Institutionelle Investoren, große Vermögensverwalter und Family Offices lieben Private Equity Deals. Diese Anlageklasse verspricht extrem hohe Renditen und ist eine sinnvolle Möglichkeit, riesige Vermögen anzulegen. „Buy and build“ hat sich bewährt, indem die Erfahrung und Expertise der Private Equity Fonds genutzt werden, um die gekauften Unternehmen wieder auf Wachstum zu trimmen. Allerdings sind die Kaufpreise für mittelgroße Unternehmen gemessen an ihrem Umsatz in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Somit steigt das Risiko für Private Equity Deals und einige Investoren begeben sich auf die Suche nach alternativen Anlagemöglichkeiten. In diesem Zusammenhang wird die Immobilienbranche für viele Anlagesellschaften wieder interessant. Obwohl Real Estate häufig als langweilige Anlageklasse gesehen wurde, werden immer mehr Immobilien Deals von Firmen durchgeführt, die zuvor den Fokus auf Private Equity gelegt hatten. Wir erklären die Hintergrund dieser Entwicklung.
Stetiges Wachstum des europäischen Immobilienmarktes
Seit einiger Zeit wird eine Erholung des Wachstumskurses erwartet, doch dieser bleibt bislang aus. Der Immobilienmarkt in Deutschland und Europa wächst konstant und teilweise sogar rasant. Insbesondere sind in den letzten Jahren die Preise für Wohnimmobilien in großen Städten und Metropolregionen angestiegen. Die Immobilienpreise bzw. Mietpreise in München, Frankfurt, Berlin, Hamburg, Stuttgart und Co. sind aus diesem Grund ein beliebtes Thema in zahlreichen Diskussionen. Doch nicht nur Wohnhäuser werden immer teurer, sondern auch Gewerbeimmobilien wie Büros, Verkaufsflächen, Logistikhallen oder Shopping Center. Der Preisanstieg hat natürlich zahlreiche Investoren angezogen und dazu geführt, dass im Bereich der Alternativen Anlagen viele Fonds den Anteil der Immobilien erhöht haben. Derzeit sind Immobilien nicht nur eine sichere Anlageklasse, wie seit vielen Jahrzehnten. Real Estate Assets werfen auch immer höhere Renditen ab und das in unterschiedlichen Regionen, sodass hier ein gutes Maß an Risikostreuung möglich ist. Neben den Immobilienmaklern profitieren Investoren davon natürlich am meisten.
Projektentwicklung als „Buy and build“-Ansatz der Immobilienbranche
Viele Private Equity Fonds haben sich auf die Bereitstellung von Wachstumskapital spezialisiert. Das bedeutet, dass sie Unternehmen kaufen, mit Kostensenkungsprogrammen, Wachstumsstrategien und Skaleneffekten den Wert steigern und im besten Fall für ein Vielfaches des Kaufwerts weiterverkaufen. Hierbei werden oftmals Mittelständler mit Umsatzproblemen erworben, bei denen das Wertsteigerungspotenzial außergewöhnlich hoch sind. Ein ganz ähnliches Modell verfolgen viele Projektentwickler in Deutschland und Europa. Eine beliebte Strategie besteht darin, marode Bauwerke oder brachliegende Grundstücke zu kaufen, aufzuwerten und entweder als Asset Manager zu halten oder direkt an einen Investor weiterzuverkaufen. Einige Immobilieninvestoren sind von Anfang an bei solchen Projekten beteiligt, um eine möglichst hohe Rendite einzustreichen. Die Idee ist relativ simpel und doch stecken im Detail viele Hindernisse, sodass die Projektentwicklung als Königsdiziplin in der Immobilienszene gilt. Typische Objekte für Projektentwickler sind heruntergekommene Wohnhäuser, die in Luxuswohnungen umgewandelt werden, brachliegende Industrieanlagen und Hallen, die sich in moderne Gewerbeimmobilien oder Shoppingcenter umwandeln lassen und freies Bauland, das zur Errichtung moderner Bauten geeignet ist. Auch wenn das konkrete Geschäftsmodell natürlich ein anderes ist, lassen sich Projektentwickler in gewisser Weise also auch mit Private Equity Unternehmen vergleichen.
Der spannende Markt der Gewerbeimmobilien
Es wurde bereits viel über Wohnimmobilien gesprochen und geschrieben. Die Mieten steigen in Metropolen schier unaufhaltsam und Investoren aus dem In- und Ausland bestimmen die Märkte in Berlin, München und anderen Großstädten. Weniger attraktiv klingen auf den ersten Blick Gewerbeimmobilien, obwohl sie aus Investorensicht mindestens genauso spannend sind. Die Mietverträge sind häufig sehr lang, das Asset und Facility Management ist weniger aufwendig als bei Wohnhäusern und die Politik mischt sich weniger ein. Retail-Immobilien mögen hier noch eine Ausnahme darstellen, weil die Fluktuation im Einzelhandel oftmals zusätzliche Aufwände verursacht, die mit Kosten verbunden sind. Büro- und Logistikimmobilien sind neben Light-Industrial Immobilien derzeit höchst attraktive Anlageklassen, die jeder Real Estate Interessent auf dem Schirm haben sollte. Wenn wir wieder auf den Vergleich zwischen Real Estate und Private Equity zurückkommen möchten können Gewerbeimmobilien gut mit soliden Mittelständlern verglichen werden. Sie sind kaum bekannt und wirken auf den ersten Blick recht langweilig – die Renditen sind jedoch ungleich höher als in Segmenten, die der breiten Öffentlichkeit geläufig sind.
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